La pratique du noir et ses risques dans les transactions immobilières
By SeleKtimmo, 01 février 2009, in News
La pratique du noir dans les transactions immobilières au Maroc est toujours bien présente même si selon les professionnels du secteur on constate une baisse du pourcentage au noir réclamé par le vendeur.
La part du noir représenterait entre 20 % et 30% du prix déclaré d’une transaction.
Le ministère de l’habitat et de l’urbanisme cherche par différentes mesures à faire décliner cette pratique qui pèse en termes de manque à gagner dans les caisses du Trésor.
La lutte s’organise contre le noir, on peut citer différents moyens pour décourager cette pratique.
L’article 143 du CGI ou encore la signature de la charte éthique du Ministère de l’habitat avec la FNPI (Fédération nationale des promoteurs immobiliers) en sont quelques exemples.
La charte d’éthique a pour objectif notamment d’asseoir des relations de confiance entre acquéreurs et promoteurs immobiliers marocains. La FNPI souhaite donc bannir certaines pratiques dont celle du «noir» qui est le premier point à extirper pour assainir le secteur.
Selon la Charte : « Le promoteur immobilier, membre de la FNPI, s’interdit tout comportement consistant, directement ou indirectement à promettre, offrir, solliciter ou accorder des paiements illicites en vue d’acquérir ou de vendre un bien immobilier quelconque».
Cette pratique du noir n’est pas seulement réservée à l’immobilier neuf et se pratique aussi entre particuliers.
Lors d’une transaction, l’acheteur doit payer au titre des droits d’enregistrement une taxe sur la valeur d’achat. Il va donc réaliser une économie si une partie du prix est dissimulée.
Mais la véritable économie se situe du côté du vendeur qui doit lui s’acquitter de la taxe sur les profits fonciers d’un taux de l’ordre de 20%.
Mais au-delà de ces économies de court terme, on peut se demander si le jeu en vaut réellement la chandelle?
Du côté des agences immobilières, Laforêt Immobilier Maroc refuse toute transaction où une partie du prix de cession demandée serait au noir.
Nous avons rencontré Dounia Boukhari, Directrice de l’agence de Laforêt Immobilier de Casablanca qui nous a exposé les dangers de la pratique du noir pour l’acheteur comme pour le vendeur.
Selektimmo: Quels sont les risques pour l’acheteur de recourir à la pratique du noir ?
Dounia Boukhari : « L’acquéreur encourt plusieurs risques à pratiquer un achat dont une partie du prix de cession est dissimulée.
Il risque un redressement sur la valeur des droits d’enregistrement non acquittés. Ces droits d’enregistrements sont calculés sur le prix de vente déclaré de votre achat immobilier. Si un redressement intervient, l’acheteur devra payer un complément de droits d’enregistrement, ainsi que des pénalités et intérêts de retard.
Il risque aussi de perdre la propriété du bien acquis. L’article 143 du Code général des Impôts donne à l’Etat la possibilité d’exercer son droit de préemption et cela dans les six mois à compter de l’enregistrement de l’acte de vente: « lorsqu’il estime insuffisant le prix de vente déclaré et que le paiement des droits supplémentaires établis par l’administration n’a pu être obtenu à l’amiable». Dans les textes, l’Etat est donc doit en droit de préempter le bien et d’en faire perdre la propriété à l’acheteur ».
SeleKtimmo: Une interrogation demeure, cette disposition est’elle appliquée?
Dounia Boukhari: Le ministre des finances a menacé à plusieurs reprises de réclamer l’application de cette disposition légale : raison pour laquelle à mon sens il faut la considérer comme actuelle et applicable.
Enfin dernier risque, en cas de revente du bien, le vendeur doit payer un impôt sur les profits fonciers (taux de 20%). Le profit foncier taxable est égal à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition augmenté des frais et des dépenses d’investissement réalisés, ainsi que des intérêts payés au titre des prêts contractés pour l’acquisition de l’immeuble cédé. Ainsi l’économie d’impôt réalisée par la pratique du noir se transformera en surcoût fiscal car ce montant se transformera en un profit foncier.
Et cela sauf à revendre le bien et à trouver un acheteur qui accepte de recourir lui aussi à la pratique du noir.
SeleKtimmo: Et du côté des vendeurs existent-ils des risques ?
Dounia Boukhari : « Les risques pour le vendeur sont importants notamment par le fait que L’Etat encourage l’acquéreur qui a payé une partie de son bien immobilier au noir à régulariser sa situation dans les 30 jours de la vente auprès de la Direction Générale des Impôts. Pour favoriser cette pratique, l’acquéreur n’encourt aucune pénalités ou amendes, il devra juste payer droits d’enregistrement correspondant à la somme non déclarée.
Par contre, le vendeur encourt, en cas de retournement de l’acheteur, un redressement fiscal. Autre risque : celui de ne pouvoir justifier de l’origine de l’argent non fiscalisé entrainant un contrôle fiscal ».
Voilà pourquoi Laforêt Immobilier Maroc ne propose que des biens intégralement déclarés ».
Lire notre article sur la Charte éthique .