Achat immobilier au Maroc : conseils
By SeleKtimmo, 31 mars 2010, in News
Comment bien acheter sa résidence ? Découvrez les conseils de Laurence Vernet, fondatrice des agences Vernet Immobilier.
Bon nombre d’investisseurs et de ménages réfléchissent à l’idée d’acquérir un bien à usage d’habitation à Casablanca.
Compte tenu de l’évolution des prix durant les dernières années, de l’organisation du marché, de ses perspectives d’évolution, et de la complexité de la démarche d’acquisition, beaucoup hésitent à franchir le pas de l’accession à la propriété.
En effet, comment choisir entre la location ou l’acquisition, entre l’offre de particulier à particulier et celle présentée en agence ? Comment définir clairement sa demande, s’assurer de la faisabilité ? Comment analyser l’offre en neuf, en ancien, comprendre ce qui justifie le prix proposé, bien négocier… ? Comment s’assurer de la sécurité juridique de la transaction, obtenir le meilleur prêt…
Bref, un parcours complexe parfois orné d’embuches!
En tant que professionnel conscient de ce qu’est le devoir de conseil, nous sommes à l’écoute de nos clients et cherchons tous les jours à les accompagner en fonction de leur situation et de notre connaissance du marché. A l’écoute de chacun, nous analysons chaque situation, conseillons en fonction de chaque cas et cherchons à rendre le marché plus lisible.
Dans cet esprit et pour aider les visiteurs de ce site, nous avons définis quelques principes généraux que nous vous conseillons de suivre pour sécuriser et optimiser vos investissements:
Le premier conseil pour que votre investissement soit un bon placement est de rester lucide en gardant absolument tous ses réflexes prudentiels :
> Renseignez vous sur le marché et les conditions d’acquisition en visitant les sites internet dédiés qui permettent d’avoir une visibilité sur les prix et diffuse de l’information sur l’environnement d’une transaction.
> Passer de préférence par un agent immobilier connu et reconnu qui vous permettra non seulement d’appréhender plus rapidement le marché en vous dirigeant dans les procédures à suivre mais qui adaptera sa connaissance à votre cas précis en vous conseillant au mieux de vos intérêts compte tenu de votre situation.
> Anticiper la faisabilité d’une éventuelle acquisition en consultant au préalable votre banquier sur votre potentiel d’endettement (montant, traite, taux, frais, âge, assurance…).
> Evitez de vous engager sur un bien dont vous n’avez pas une vue claire (visite dans le détail, cahier des charges précis de la résidence et du bien, visu du plan ne varietur, environnement du projet et renseignement sur le secteur en terme d’urbanisme…)
> Renseignez vous sur la renommée du promoteur et sur ce qu’il a déjà réalisé.
> Ne prenez pas en compte pour prendre votre décision les promesses orales que vous n’avez pas vérifiées ou qui ne sont pas écrites.
> Passez toujours par un notaire afin d’avoir des explications claires et neutres d’une part, et d’autre part afin de sécuriser la transaction.
> Si vous êtes étranger, faîtes transiter vos fonds par virement sur un comptes en dirhams convertibles (anticipez les délais bancaires de transfert -10/15 jours-) et une fois l’investissement réalisé, envoyer un rapport d’investissement à l’office des changes avec les justificatifs d’investissement en devises
Le second conseil est dans l’analyse de ce que vous attendez de ce placement au regard de l’offre qui vous est proposée. Le bien à identifier vous convient-il vraiment ?
> L’agent immobilier choisi devra vous écouter et vous proposer des biens véritablement adaptés à vos besoins en fonction de votre situation, de vos attentes, et de sa connaissance du marché national et local. Si votre agent conseil présente une qualification et une expérience en Gestion de Patrimoine, son conseil n’en sera que plus pertinent car il maitrisera tous les différents aspects de l’approche qu’il vous conseille.
> Mettez en perspective votre investissement à court, moyen et long terme (évolution du bâtiment dans le temps, évolution de votre situation, usage, facilité à revendre, rendement net escompté, plus value latente espérée, aspects fiscaux…)
> Assurez vous, si vous souhaitez louer votre bien, des conditions réelles de location qu’offre le marché et faites le calcul du rendement net escompté : prenez en compte le risque d’absence de locataire, le risque d’impayé, les travaux, l’imposition, les frais de gestion et d’intermédiation…
> Méfiez vous des ventes commercialement couplées à une gestion locative où la société de gestion n’existe pas ou n’a potentiellement pas la maîtrise du métier. Si on vous assure une garantie, demandez ce qu’elle couvre contractuellement et qui, comment elle est assurée.
Le troisième conseil est dans l’organisation de votre acquisition sur le plan financier et juridique. Le bien vous convient, les conditions d’acquisition vous semblent acceptables, il ne vous reste maintenant qu’à le financer et l’acquérir dans les meilleures conditions ?
La pertinence du montage juridico-financier est alors primordiale et ses conséquences sont importantes.
A ce niveau, les options sont multiples et dépendent de votre situation et de vos objectifs: acquisition en personne physique ou morale, achat en fonds propres ou à travers l’endettement bancaire national ou éventuellement international, mise en location, mise en gestion locative, location à l’année en nu ou en meublé, location saisonnière…
Chaque choix a ses avantages et ses inconvénients et, in fine, les conséquences comptables, fiscales, financières, juridiques et commerciales peuvent aller à l’encontre de vos objectifs initiaux si vous n’y prenez pas garde.
Aussi, informez- vous sur les conséquences du montage juridique choisi en cas de revente, en cas de location, en terme de succession, d’imposition…
En résumé, il est nécessaire de se poser les bonnes questions. Chacune d’elles doit trouver une réponse claire et logique.
Ainsi, vous serez certain d’avoir fait le bon choix et de ne pas avoir à le regretter plus tard!
Par Laurence Vernet
Fondatrice des Agences Vernet Immobilier
Gestionnaire de Patrimoine.