La location accession au Maroc

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La location accession

La location-accession à la propriété immobilière est réglementée par la loi du n°51-00 promulguée par Dahir n°10-3-2002 du 16 ramadan 1424( B.O. du 15 janvier 2004)

Le champ d’application de la loi

La loi ne s’applique qu’aux immeubles achevés et à usage d’habitation.

La définition de la location accession est fixée à l’article 2 de la loi :

« La location-accession est un contrat de vente par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le versement d’une redevance, telle qu’indiquée à l’article 8 de la présente loi, jusqu’à la date de la levée de l’option ».

Le propriétaire loue son bien à un locataire en contrepartie d’une redevance (loyer) et le locataire dispose d’une option d’achat au terme de la période fixée dans le contrat.

La forme du contrat de location accession (Articles 4 à 7 de la loi)

Pour être valable, le contrat doit être établi :
- soit par acte authentique (acte dressé par un notaire),
- soit par acte ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession juridique et réglementée autorisée à dresser ces actes par la loi régissant ladite profession, ex : les avocats agréés près la Cour suprême. L’acte doit être signé et paraphé en toutes les pages par les parties et par celui qui l’a dressé. Les signatures des actes dressés par l’avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.

Des mentions indispensables doivent figurer sur le contrat de location accession:

- l’identité des parties contractantes;
- les références foncières de l’immeuble faisant l’objet du contrat;
- la situation et la description de l’immeuble ou fraction de l’immeuble;
- le prix de vente fixe et non révisable de l’immeuble;
- le montant de l’avance s’il y a lieu et de la redevance à la charge de l’accédant, sa périodicité ainsi que les modalités de paiement, et celles d’imputation de la redevance sur le prix de vente;
- la faculté pour l’accédant de payer par anticipation tout ou partie du prix de l’immeuble avant la date de levée de l’option;
- les références du contrat d’assurance conclu par le vendeur, garantissant l’immeuble;
- les conditions de réalisation et de résiliation de l’option;
- la date d’entrée en jouissance et le délai dans lequel l’accédant devra exercer la faculté qui lui est reconnue d’acquérir la propriété ainsi que les conditions de prorogation et de résiliation anticipée du contrat.

Incidence du contrat de location accession sur le régime juridique de l’immeuble

Si l’immeuble qui fait l’objet d’un contrat de location accession est immatriculé, l’accédant peut demander au conservateur de la propriété foncière la mention d’une prénotation sur le titre foncier de l’immeuble. Cette prénotation demeure valable jusqu’à l’inscription sur le titre foncier du contrat définitif de vente de l’immeuble.

SI l’immeuble n’est pas immatriculé, une copie du contrat de location-accession doit être inscrite sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de première instance (du lieu de l’immeuble).

Droits et obligations des parties

Droits et obligations de l’accédant

L’accédant est tenu de payer une redevance, montant versé par échéances, en contrepartie de l’acquisition future de l’immeuble ou partie de l’immeuble.

La redevance comprend deux parties : un montant correspondant au droit de jouissance de l’immeuble et l’autre correspondant au paiement anticipé du prix d’acquisition de l’immeuble.

La part de chacune de ces deux parties sera convenue entre le vendeur et l’accédant dans le contrat de location-accession.

Cette répartition ne sera prise en considération qu’en cas de résiliation du contrat.

L’accédant, dès qu’il entre dans les locaux, doit:
- user de l’immeuble en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location-accession ;
- payer la redevance conformément aux clauses du contrat de location-accession ;
- payer les charges d’entretien de l’immeuble
- procéder à des transformations qui mettent en péril la sécurité des habitants, le bon fonctionnement des équipements ou la solidité de l’immeuble ou partie de l’immeuble.

Toutefois et après accord écrit du vendeur, l’accédant peut à ses frais, procéder à des travaux d’amélioration de l’immeuble ou partie de l’immeuble.

Droits et obligations du vendeur

- Le vendeur est tenu d’établir un état des lieux avec l’accédant et cela lors de la signature du contrat et un autre en cas de résiliation.
- les obligations de délivrance et de garantie qui sont les mêmes que celles prévues pour le locateur par le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations et des contrats,
- le vendeur doit supporter la charge des réparations relatives aux éléments concourant à la stabilité ou à la solidité de l’immeuble ainsi qu’à tous autres éléments qui lui sont intégrés ou forment corps avec eux.

Réalisation du contrat de location accession :

Le vendeur doit mettre en demeure l’accédant de lever l’option visant à acquérir la propriété de l’immeuble. Il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception et cela dans les trois mois précédant le terme prévu pour la levée de l’option.

Si l’accédant lève l’option, il devra payer le montant restant dû sur le prix de vente tel que fixé dans le contrat de location-accession. Le contrat définitif de vente sera alors conclu et cela dans les mêmes formes que l’établissement du contrat de location-accession tel qu’indiqué à l’article 4 de la présente loi.

Au cas où le vendeur refuse, pour une raison quelconque, de conclure le contrat définitif de vente dans un délai maximum de 30 jours après une mise en demeure restée infructueuse, l’accédant qui s’est acquitté du montant intégral du prix de vente, peut intenter une action en justice pour la conclusion du contrat définitif de vente. Le jugement définitif ordonnant la conclusion du contrat de vente vaut contrat définitif de vente.

La résiliation du contrat de location accession

La résiliation du fait du vendeur

Si le contrat de location accession est résilié du fait du vendeur, l’accédant a droit au remboursement des sommes versées correspondantes à l’avance, s’il y a lieu, et au montant relatif au paiement anticipé du prix d’acquisition de l’immeuble, majorés d’une indemnité de 10% sur les sommes remboursables.

Le vendeur est tenu de rembourser l’accédant dans les trois mois qui suivent la résiliation du contrat. Ce dernier peut d’ailleurs demeurer dans les lieux jusqu’au remboursement intégral.

La résiliation du fait du de l’accédant

L’accédant a droit au remboursement des sommes versées au titre du prix d’acquisition, (déduction faite d’une indemnité au profit du vendeur de 10% de ces sommes) s’il effectue la demande la résiliation du contrat avant la date de la levée de l’option ou à la date de levée de l’option.

Remarque : Si l’accédant ne remplit pas ses obligations contractuelles notamment celles relatives au paiement de l’avance ou au paiement de la redevance des charges devenues exigibles, le président du tribunal de première instance, statuant en référé, peu prononcer la résiliation du contrat de location-accession et ordonner le congé de l’accédant et la radiation de la prénotation auprès de l’agence foncière.
L’accédant demeure tenu de payer les sommes exigibles et une indemnité de 10% desdites sommes.

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