Le contrat de bail au Maroc, les clauses du contrat de bail de la loi 67-12

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Le contrat de bail

La loi sur le contrat de bail, loi n° 67-12, régissant les rapports contractuels entre bailleur et locataire est entrée en vigueur le 28 février 2014 après sa promulgation au BO du 28 novembre 2013.

Nous vous proposons de découvrir les principales dispositions de cette loi sur le contrat de bail.

Mentions obligatoires

L’article 3 de la loi n° 67-12, précise que le contrat de bail doit être écrit impérativement et qu’il doit clairement et explicitement fixer les droits et obligations du bailleur et du locataire.

Toujours selon l’article 3, les mentions suivantes doivent figurer sur le contrat de bail :

- Identité des parties : nom et prénom, nationalité, carte nationale, professions des deux parties,

- Description du bien : adresse du bien loué,

- Le montant du loyer,

- La date de conclusion du contrat de bail, sa durée, et date de versement du loyer et façon de le payer,

- Nature du contrat de bail : usage habitation, professionnel, ou mixte

Innovation : Etat des lieux d’entrée et de sortie

La loi ° 67-12 prévoit dans son article 7 et 8, qu’un état des lieux devra être réalisé par les deux parties.

L’article 7 prévoit que l’état des lieux est obligatoire et doit être écrit lors de l’entrée et de la sortie des lieux loués !

L’état des lieux d’entrée dans les locaux est un document établi entre le locataire et le bailleur et qui permet  à chaque partie de se prémunir contre tout litige ultérieur.

Il doit comprendre un état des lieux détaillé de chaque pièce, la description de chaque pièce, l’état de vétusté de chaque élément : sol, plafond et mur et il doit recenser les éléments d’équipements, les placards etc… Ce document est à conserver pendant toute la durée de la location.

Ce document permet de rendre compte de l’état des locaux lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Un deuxième état des lieux sera effectué lors de la sortie du locataire, une comparaison sera effectuée avec celui qui a été dressé lors de l’entrée dans les locaux. Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire.

Ex : Les détériorations qui résultent d’un usage anormal du logement sont à la charge du locataire, c’est le cas d’une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, d’un mur détérioré par des trous importants. De la même façon, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l’autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d’origine.

Remarque : Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n’est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état (Article 677 du Dahir formant code des obligations et des contrats). Dans une location, tout locataire a intérêt à demander l’établissement d’un état des lieux afin d’éviter tout litige ultérieur.

Obligations du loueur

La loi n° 67-12 fixe les obligations du loueur : (Art 14 et 15)

- Garantir un bon état général du bien loué

- Maintenir les lieux loués en bon état d’entretien général,

- Avertir le bailleur de toutes dégradations causées aux locaux,

- Ne pas faire certains travaux importants sans l’autorisation du bailleur (art 18) …

Cette liste n’est pas exhaustive et n’est fournie qu’à titre indicatif.

Dans son article 16 : Le bailleur peut porter plainte durant 3 mois contre un locataire contre qui n’a pas respecté ses obligations

Le dépôt de garantie

Selon l’article 20 de la loi sur le contrat de bail, le loueur verse un dépôt de garantie qui ne peut dépasser 2 mois de loyer.

Ce dépôt doit permettre de couvrir d’éventuels loyers impayés et dégradations occasionnés par le locataire.

Ce dépôt doit être restitué dans un délai maximum de 1 mois à compter de la date de remise du bien loué par le locataire.

La nouvelle loi donne la possibilité aux deux parties de convenir dans le contrat d’imputer le montant de cette garantie sur le loyer des derniers mois du bail.

Interdiction de la sous -location et de la cession de bail

Contrairement aux dispositions de l’article 668 du DOC, le preneur n’a pas le droit de sous-louer, ou même de céder son bail à un autre à moins que la sous-location ou la cession n’ait été exprimée par écrit par le propriétaire.

Loyer Article 3 : Le montant du loyer doit être impérativement fixé dans le contrat de bail ainsi que le moment ou le paiement doit intervenir : ex : le 1 de chaque mois

Nouveauté Quittance de loyer

Dans son article 11, la loi n° 67-12 fait obligation bailleur de délivrer une quittance au locataire chaque mois en contrepartie du versement du loyer.

La révision du loyer : L’augmentation de loyer ne peut avoir lieu avant un délai de 3 ans à compter de la date de conclusion de contrat ou de celle de la dernière révision judiciaire.

L’augmentation est encadrée, selon l’art 34 : elle est de 8 % maximum pour les locaux à usage d’habitation et de 10 % pour les locaux à usage professionnel.

Les tribunaux disposent d’un pouvoir discrétionnaire pour décider de l’augmentation jusqu’à 50% des loyers dont le montant ne dépasse pas 400 DH par mois. Art 35.

Enregistrement du contrat de bail

Le contrat de bail doit être légalisé : les signatures du bailleur et du locataire doivent être authentifiées et ceci afin de donner à l’acte une portée juridique. L’article 127 du code général des impôts (I-A-4°) impose que toute convention écrite ou verbale et quelle que soit la forme de l’acte (sous seing privé ou authentique) soit enregistrée et cela dans un délai de 30 jours à compter de la signature.

Procédure de recouvrement en cas de loyer impayé

Protection du Bailleur Selon l’art 23 : En cas de défaut de paiement du loyer à son échéance, le propriétaire doit saisir le Président du tribunal de première instance compétent afin de demander l’autorisation d’envoyer une mise en demeure de paiement au locataire. La mise en demeure devra comporter sous peine de nullité des mentions indispensables : noms des parties, adresse du bailleur, l’adresse de l’immeuble, le montant du loyer, la durée de location impayée et le total exact dû. (Art 24) Le locataire dispose d’un délai de 15 jours à compter de la notification de la mise en demeure pour payer.(Art 25)

En cas de non paiement ou de paiement partiel des sommes indiquées dans la mise en demeure, le bailleur peut demander au Tribunal de Première instance d’homologuer la mise en demeure et d’ordonner le paiement et cela dans un délai de 48 h.

La résiliation du contrat de bail par le propriétaire bailleur (Art 45 et 46 ) Le bailleur peut résilier le contrat en envoyant une lettre recommandée au locataire dans les cas d’espèces suivants : s’il veut récupérer le bien pour un usage personnel, pour faire des travaux, pour détruire le bien. Le locataire bénéficie d’un préavis de 2 mois à compter de la réception de la lettre.

Le bailleur peut aussi résilier le contrat de bail si le locataire utilise le logement dans un but que celui énoncé dans le contrat de bail, pour défaut d’entretien et défaut de paiement du loyer (Art 56)

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